L’Edilizia Privata Sociale finanziata con i Fondi per l’Abitare

«Anche a Barletta, gli operatori del settore dell'edilizia abitativa accusano i colpi di una recessione economica che, questa volta, non sarà superata, se non con grande determinazione e rinnovata capacità di assumere iniziative strutturalmente innovative e scelte imprenditoriali più complesse». Così interviene sul difficile momento storico l'ing. Francesco Carpagnano, libero professionista e consigliere dell'Ordine degli ingegneri per la BAT.

«Nella crisi congiunturale che oggi viviamo – prosegue Carpagnano - un'inedita influenza hanno anche i temi dell'ambiente e dell'energia che incidono in maniera fondamentale sul corretto sviluppo urbanistico ed edilizio e a cui tutti poniamo sempre maggiore attenzione. E' evidente che non si può più continuare ad utilizzare il territorio per mere trasformazioni speculative, ma che - appartenendo questo anche all'intera comunità, soprattutto per le ripercussioni che su di essa produce – occorre attivare adeguate soluzioni imprenditoriali che tengano nel giusto equilibrio sia la qualità e la finalità dell'intervento, sia il profitto che esso produce.

L'incremento dei prezzi di mercato degli alloggi residenziali e la riduzione del potere d'acquisto delle famiglie hanno aumentato il bisogno di locazione e di acquisto a prezzi calmierati, anche da parte di soggetti solvibili ma che non riescono più a sostenere i valori di mercato. Questi soggetti possono essere definiti "troppo poveri" per sostenere le attuali condizioni di mercato, ma allo stesso tempo "troppo ricchi" per accedere all'Edilizia Residenziale Pubblica (Legge 167).

Il Piano Casa, ai sensi dell'articolo 11 del DL 112/08 e del DPCM di attuazione del 16 luglio 2009, è finalizzato a garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo ed è rivolto all'incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l'offerta di abitazioni di edilizia residenziale, da realizzare nel rispetto dei criteri di efficienza energetica e di riduzione delle emissioni inquinanti, con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati. Queste abitazioni sono destinate prioritariamente a prima casa per le nuove categorie sociali svantaggiate, quali i nuclei familiari a basso reddito, le giovani coppie a basso reddito, gli anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, i soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio ed altri. Nell'ambito della gamma delle sue linee di intervento, il Piano Casa prevede l'utilizzo di fondi immobiliari chiusi come possibile strumento per valorizzare e incrementare l'offerta abitativa a prezzi minimi, calmierati e controllati, ceduti in locazione, in vendita o in locazione con patto di futura vendita.

Il Fondo Investimenti per l'Abitare (FIA) è un sistema di fondi immobiliari, attivo nel settore dell'edilizia privata sociale; esso opera a supporto ed integrazione delle politiche abitative dello Stato e degli Enti locali e vi hanno aderito anche il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, nell'ambito del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e primari investitori istituzionali italiani quali la Cassa Depositi e Prestiti, Gruppi Bancari, Gruppi Assicurativi, Casse di Assistenza e Previdenza Professionale. Tali fondi immobiliari possono essere costituiti mediante la partecipazione di soggetti pubblici e privati e producono una remunerazione del capitale investito pari al 3% annuo, oltre l'inflazione. Lo strumento di mercato del fondo immobiliare permette quindi di incrementare l'offerta abitativa sotto forma di investimento nel settore dell'Edilizia Privata Sociale, offrendo la disponibilità di risorse finanziarie che hanno natura d'investimento e non di sussidio o di contributo a fondo perduto. Le Regioni e gli Enti Locali, per favorire queste iniziative, possono intervenire con le loro precipue attività: ad esempio, i Comuni rendono disponibili aree edificabili o cespiti immobiliari comunali a costi calmierati; concedono benefici economici (es. riduzione dei contributi sui costi di costruzione, riduzione degli oneri di urbanizzazione, esenzioni, premialità, ecc.); erogano contributi alle categorie in stato di maggior bisogno all'interno degli assegnatari di Alloggi Sociali tramite i c.d. "buoni casa"; possono proporsi come acquirenti degli alloggi in fase di dismissione finale da parte dei Fondi, ecc. Le Fondazioni di origine bancaria o altri investitori privati e istituzionali locali partecipano alla promozione, strutturazione e montaggio delle iniziative; co-investono nei fondi concorrendo al reperimento delle risorse di capitale di rischio non apportate dal fondo nazionale, ecc. Gli Operatori Privati, le Cooperative e le Aziende Casa partecipano alle procedure di selezione per i soggetti attuatori e facendosi carico della parte industriale delle iniziative, impiegando risorse professionali e produttive interne, ecc.

A Barletta, per far fronte alle palesi difficoltà in cui versa anche la "167", l'Amministrazione Comunale - senza la necessità di aumentare l'attuale ambito edificabile, potrebbe attivarsi per tale iniziativa, recuperando e riorganizzando i lotti assegnati e non attuati, nonchè ridisegnare le aree residuali dei Piani Urbanistici vigenti e non ancora completati. Si aiuterebbero, così, quelle cooperative che non riescono realizzare e completare il proprio programma costruttivo a causa delle mutate condizioni, anche economiche, di molti soci; si conferirebbe un nuovo impulso al settore delle costruzioni, attraverso una rinnovata capacità di finanziamento; si contribuirebbe così al rilancio dell'economia locale, nel segno della solidarietà sociale, del sostegno agli investimenti e della sostenibilità ambientale».